权威解读，2019年的中国楼市会这样走……

始于两年前的楼市调控，在今年达到了“史上*严”，中国房地产好似被重重迷雾笼罩，置业者观望情绪浓厚。时至岁末，2019年的中国楼市又该何去何从?

楼市参考的观点是：2019年，稳字当头，逐步向好！

  2018：遏制上涨势头，调控成效显著  

今年以来，22城加码或开启限购，17城实行限售，一轮又一轮的高压调控，扑灭了楼市的上涨势头。

1、新房：增势终止，成交趋强

据报告显示，2018年全国商品住宅销售面积约14.6亿平，新房总成交额达12万亿。这与2017年首次突破16亿平，总销售额13万亿的表现稍有回落。

如果仔细比较住房商品化后20年来新房市场的交易量，会发现，2017年-2018年已经达到巨量顶峰。接下来，中国新房市场将开始回落，贝壳研究院此前呼唤的“存量时代”已经来临。

数据来源：国家统计局

虽然整体增量终止，但新房在整体住房市场交易占比中，却有所提升。这主要是由于政府从供给端下手调控，加速土地供应，以缓解近两年的供需矛盾，从而达到为楼市降温的目的。

数据来源：贝壳研究院

上图显示，2017年商品住宅新开工面积持续高位，直到今年年初才有所下降。这就为今年楼市供应提供了充足的弹药。例如：北京、上海、成都、南京、武汉等城市，今年新房供应数量都比较充裕，导致 2018年住房交易结构向新房发生偏移。

2、二手房：量价齐跌，整体偏冷

今年以来，全国二手房成交持续走低。2018年二手房交易量预计将维持在420万套左右。而这一数据，与2017年的421万套基本持平，但这两年的表现都远低于2016年的506万套。

成交量下跌的同时，成交价格有在同步下跌。据贝壳研究院对全国15个重点城市二手房成交价的监测数据显示，今年四季度，出现了罕见的全线下跌“奇景”。今年二手房市场“量价齐跌”，基本处于低温运行现状。

数据来源：贝壳研究院

3、整体行情走弱，市场预期不佳

超400次的楼市调控，以及由此带来的房价下跌，导致今年供需两端持续走低，买卖双方预期走弱。

2018年全国重点14城市二手房新增房源及带看量数据显示：自今年3月份整体走势陡升之后，接下来的大半年都处于下行通道。

数据来源:贝壳研究院

上述三点，多采用了贝壳研究院提供的一手海量数据。在真实而又有效的数据支撑下，楼市参考对2018年作出的复盘，市场还原度高，可参考价值大。

而在此基础上推导出的2019年市场预判，客观而又准确，或可为大家的灵活决策，提供全新的思路。

  2019：稳字当头，逐步向好  

权威的市场数据，不仅能真实而客观地反应2018年市场状况，更可以有效地帮助我们对2019年作出正确的推测。楼市参考作出“2019年，稳字当头，逐步向好!”的研判有充分的依据，具体体现在以下几个层面：

大环境将逐步转暖

经过史上*严的高压调控以及轰轰烈烈的“去杠杆”运动，这场源于2014年末启动的上涨潮，在狂奔了三年多后，终于开始退去。

政府通过这只看得见的手强行按下来的房价，终于让一些房价收入比偏高的城市有所缓和;“去杠杆”运动，也使全国居民交易杠杆走低，回落到20.1%。可以说，此轮调控的目的已初步达成，挤出了过往虚高的楼市中存在的部分泡沫。

而以上这些变化，已基本符合高层预期，为2019年楼市政策调转方向，转而“求稳”奠定了基础。

新房市场集中放量

市场向好，首先要保证供应充足，这是大前提。

2018年各地政府依旧延续加速推地模式，住宅、商办用地推出面积继续增长。今年1月-11月，全国300城共计成交各类用地17.0亿平，其中住宅用地7.9亿平，同比增长14.5%。而前10个月，全国房屋累计新开工面积168754万平，同比增长16.3%。全国土地交易与新开工面积的增长，将有效保证2019年新房市场的供应量。

此外，由于今年调控政策高压，开发商观望情绪也比较浓厚，延缓推货、拖延工期的现象较为常见。在2019年政策趋缓之后，相信他们在债务包袱面前，也会加快推货节奏。

总之，2019年的新房市场将迎来集中放量，供应端的改善，也将正面推动楼市整齐企稳。

二手房市场开始回温

近十天，多个城市动作频频，纷纷为楼市降压。

● 12月18日，山东省菏泽市住建局发布《通知》，明确提出取消新购住房限制转让措施；

● 12月19日，广州住建局发布通知：决定放开公寓买卖限制，允许个人入市购房(之前不允许个人买卖商服物业)；

● 12月19日，珠海的金湾、斗门两区放松限购调控政策，只需要一年社保就可以购买一套商品住房，虽然没有正式文件下发，但政府已经默认；

● 12月21日，深圳四大行将首套房贷利率由基准上浮15%下调至上浮10%，利率为5.39%。随后，其他银行随之跟进。

● 12月26日，衡阳住建局公布取消限价。随后受舆论压力，被市政府撤回。

而在现实交易中，诸如合肥等城市，官方虽无明确下发通知，但限购、限价束缚在民间已经开始被突破。

如果此前各地贯彻“因城施策”的调控原则时，多少有点盲目地随大流、压房价的因素在内，那么，此次楼市调控的松动，则说明全国范围内的调控，也由此进入了由“防大涨到防大跌”的新阶段。

2019年推出的政策，会更加灵活、更加与楼市的起伏相匹配。而在下跌趋势面前，接下来还会有其他城市跟进，放松限售、限购。这将有效激发市场需求端的入市活力，卖一买一的换房需求会更容易释放。

综上所述，2019年二手房市场下行的态势有望得到转变。

“稳预期”已成政治任务

对房地产市场整体预期不佳，已影响到国民经济的平稳运行。

目前房地产市场在中国经济结构中的地位仍举重若轻，在经济下行压力大，国内外环境复杂的当下，“稳预期”已不单单是楼市问题，而更像一个政治任务。

这一点在12月24日结束的住建部2018年度会议得到了印证。会上提出的“稳地价、稳房价、稳预期”的工作目标，而经过这“三个稳”的指导，2019年买卖双方的楼市预期，会在新一轮楼市调控中，有所改善。

通过以上分析，出于对2019年供需两端变化的考量，楼市参考可以确定，在大环境不断转好的前提下，2019年的中国楼市会逐步走出当下的困局，突破重重迷雾，整体行情，逐步向好。

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