杨现领：2019新房将大量释放 二手房结束下行态势

2018年是近些年来房地产市场较为“冷静”的一年。

在全国从上到下的调控下，无论是土地市场还是房屋销售市场都逐渐趋于理性。

近日发布的《2018年全国房地产市场报告》显示，2018年，共有22个城市加码或开启限购政策，17个城市实行限售政策。在政策修补中，调控压力已经达到顶峰。市场*敏感的房贷利率延续上升趋势，基本达到2015年以来高位。

这份报告称，2018年，全国商品住宅销售面积14.6亿平方米，同比基本持平。在住房全面商品化后的20年，商品住宅销售达到巨量顶峰，2018年新房GMV(成交额)达12万亿元，同比增长10%，增速回落至20年以来低位。而四季度以来全国商品住宅销售面积逐月同比下滑，销售疲态尽显。在2016年末至今的调控影响下，2018年二手房市场保持2017年以来的低温状态，成交量低于2015年至2016年。

经济学家杨现领预测，2019年的政策面更大可能性是中温放松。

  政策趋势：中温放松   

“就是一定会放，但是不会大放，叫中温。高温放松就会产生很大问题。”杨现领说。

之所以作此判断，杨现领的理由是2018年是全面管制的一年，2019年会放松，是因为经济往下走，制造业也会往下走，制造业跟地产业高度相关。所以我们看到地方政府的整个债务水平已经比较高了，居民杠杆率也比较高，风险加大，政府决策者也有清晰的认知，所以在这时候一定会有结构性放松。

具体的政策层面，杨现领认为明年主要会有三方面调整：第一，调控主体由中央转向地方，地方政府会针对本地房地产市场的发展阶段和特定问题，发挥能动性，制定出适合本地发展的对策;第二，调控方式由调控交易转向调控供给结构，今后政策会减少对交易环节的行政管制，限价、限售乃至限购政策可能会根据不同城市的情况作相应调整;第三，政府职能回归到住房保障，今后可能从住房供给和住房保障方面进一步发力，比如加快推进集体土地入市、鼓励买房出租、盘活存量土地资源，为住房保障提供更多的财政支持等。

  市场趋势：新房放量 二手触底  

基于对政策的预测，杨现领认为，明年的市场趋势可用“新房放量，二手触底”来总结。

报告显示，自2017年以来，全国土地交易增多，新房新开工、在建和待售面积都达到较高的位置。北京、上海、成都、南京、武汉等城市新房供应数量都比较充裕，导致2018年新房、二手房交易结构向新房偏移。2019年，随着大量新房尤其是价格适中、位置尚可的限价房集中入市，会对二手房市场造成分流影响。

“2018年1月至今，北京新房成交占比月度走势基本呈上涨趋势，10月份的新房成交占比达到顶点，大约为40%。”统计称。

杨现领判断，明年一二三四线城市的新房库存都会增加。比如，北京这样的城市在释放限竞房，整个2019年全年预计供应90平方米以下的限竞房就有两万套；武汉明年的市场供应量在30万套，重庆新房可售量是36万套。

“明年整个新房市场看起来货值比较大，同时我们考虑到开发商要回转现金流等等，所以这里面会有很大的发展机会。”在杨现领看来，明年一定是二手房开发商、二手房中介跟新房开发商友好合作、历史上合作*好的一年。

也因此，杨现领建议，二手房公司明年需要建立快速的房源聚焦、快速的去化能力。

至于二手房，杨现领认为，随着限制交易政策的松绑，卖一买一的换房需求会更容易释放，明年二手房市场下行的态势有望得到转变。

“今年下半年来重点城市二手房均价的下跌，购房门槛降低，部分购房者开始入市，11月重点一二线城市新增客源量环比增加9%。外加政策放松的影响，明年二手房市场有望结束继续下行的态势。”杨现领补充道。

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