板桥、麒麟、桥北，三大刚需板块你选谁？

总价不到200万就能买到一套精致的小两房是不少刚需买房人的目标。今天，对比南京3个单价2万+的刚需板块，为大家带来*新的刚需板块买房行情。

 南京3大刚需板块配套PK！

交通

论交通：桥北＞麒麟＞板桥

今年年底，南京长江大桥王者归来，已经拥有两条地铁线的桥北板块如虎添翼，明年无论是坐地铁去主城还是驾车到主城都将非常便利；

行经麒麟板块的地铁S6宁句线上月底正式获批，有望年底前开工建设，这将大大缓解麒麟镇区域居民公共交通出行难的问题；

而观板桥板块，虽然通过绕城公路，自驾15-20分钟便可抵达河西，但板块内唯一的一条有消息的地铁8号线，还时不时传来改线的消息，实在是让板桥人民心凉。

商业

 论商业：桥北＞板桥=麒麟

桥北作为目前江北发展*成熟区域，商业*为发达，居民购物还是相当便捷的；

板桥目前缺乏大型的商业综合体，年初新城拍下莲花湖旁的地块，欲打造板桥吾悦广场，*近尚在平地当中，预计2020年以后才能开业；

和板桥一样，麒麟板块目前没有营业中的大型商业综合体，荔枝广场、吾悦广场尚未开业，麒麟的居民购物需要去马群的招商花园城、仙林等地。

*

 论*：桥北＞板桥≈麒麟

目前板桥区域的*还并没有小升初、初升高的成绩可查；麒麟镇的麒麟中心小学和科创园的竹山路中学分校也没有成绩可查，而麒麟的国际*也还没有招生，因此两个板块目前的*配套还不完善。

桥北板块的南京一中明发滨江分校：今年参加中考349人，总均分559分；浦口外国语*：今年参加中考307人，中考总均分546.8分。两所*今年的中考成绩在整个江北皆是名列前茅。

配套综合对比之下，目前桥北板块的配套*为成熟，交通、商业和*配套均是遥遥领先于其他两个板块，但同时桥北板块也是目前常住人口*为众多的一个板块，配套被众多的人口所“稀释”；麒麟和板桥虽然目前配套并不完善，但后期规划较多发展空间大，只是部分规划落地的时间还不明确，比如地铁8号线，还需要耐心等待……

建议买房人结合日常生活半径进行选择。

3大板块二手房行情曝光！

3个板块的二手房市场如何呢？小编在实探中找到了一些答案：

桥北：成交房源低于市场价5-10万

中介表示，桥北目前二手房市场确实不好做，成交量开始下滑。像威尼斯水城小区，由于周边配套相比于其他小区不是特别完善，目前成交量不理想，成交价在2-2.2万/平左右，明发滨江新城成交价在2.5万/平左右。

桥北二手房主要问题在于买卖双方处于博弈阶段，房主只有让价了才能卖掉，能成交的房源一般比市场价低5-10万。

据了解，在桥北买房的刚需会还价购买，改善客户不急买的，一般会选择观望，或者选择其他区域，如江浦、燕子矶。

目前因为二手房市场行情不好，桥北大部分中介都开始做起了一二手房联动桥北区域以及南京周边的新盘、写字楼、商铺都会带着卖。<<<二手房不好卖了，中介都发展了哪些新业务？

板桥新城：降价成交开始蔓延，区域均价可能会下降

金地自在城第二街区的64平的小户型在板桥新城的销量一直不错，很受刚需客户的欢迎，自7月以来房源成交价格一直在小幅回调，7月份148万成交一套，8月份146万成交一套，9月份144万成交一套，降的幅度正好凑成一个等差数列。

在实探过程中，一位中介向我推荐了一套145万的64平精装的房源，并告诉我价格可以找卖家谈，还有空间。今天小编更是直接看到了一套64平报价138万的精装，价格之低，令人咋舌。

区域资深中介经纪人告诉小编，近期板桥区域的成交价下降得很厉害，成交价大概要在市场挂牌均价的基础上要减去一成才能促成成交，和小区挂牌均价一样的房源一般都是无人问津的。像金地88平的户型市场上报价一般在200万出头，但*近的成交价格都在180万-190万之间，相比市场价得低上个20万。这种降价风在板桥有种蔓延的趋势，急售的房主开始争相降价了。不过，板桥区域换房的业主很多，卖家也很乐意让价，毕竟卖的便宜，买的也便宜。

目前板桥区域比较火的是梦幻家和新出的弘阳春上西江，两个小区的房源都是次新房，都不满两年，有增值税，但是总价很低，180万左右的价格可以买到户型很好的两房。

麒麟：成交量下滑，中介主动引导房东降价

二手房成交量下滑，房价相对稳定，有部分房东急于出手开始下调房价，调价幅度在3-5%。也就是说，200万总价的房源，急售的房东可能会让价6-10万不等。

中海国际社区周边中介表示，麒麟房价目前处于“横盘”的状态，拿中海这个小区来说，近一年整体挂牌均价依然处于上涨的趋势，但实际交易中，很多房主的报价更理性了，比如原来260万的报价，现在只报250万，不会再报一个价格去试探行情了。中海国际社区不满2年的房子目前成交均价2.5万/平左右，满两年的房子虽然没有增值税，但总价也要更高。

目前麒麟区域的中介经纪人都会主动地去做卖家工作，引导卖家去主动降价，一般卖家诚售降价的房源，中介都会加大力度去推荐。

热门二手房小区挂牌价格一览

桥北热门二手房小区

小区名称                           挂牌均价（元/㎡）

明发滨江新城三期                    20994

天润城12街区                           22370

明发滨江新城二期                    21877

大华锦绣华城                           24021

明发滨江新城一期                    21939

旭日上城三期                           25200

天润城14街区                           23148

旭日上城二期                           24108

威尼斯水城                              20979

板桥热门二手房小区：

小区名称                           挂牌均价（元/平）

金地自在城                              24263

朗诗绿色街区                          23332

金域华府                                 23045

富力尚悦居                             23671

宋都南郡国际                         23669

明发普泰梦幻家                     20231

和昌湾景                                21612

石林大公园                            26541

弘阳春上西江                        20910

麒麟热门二手房小区：

小区名称                           挂牌均价（元/平）

中海御山府                           29512

中海国际社区                       25101

中南世纪雅苑                       23682

启迪方洲                              23633

宇业东方红郡                      23575

东郊小镇                             23106

银河湾紫苑                         22245

银河湾花园                         22085

麒麟锦城                            21253

麒麟山庄                            21078

银亿东城                            20415

华汇康城                           20315

悦民公寓                           19219

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