购房网早班车｜南京发布10幅地预公告，江北城市副中心来了！

  房产早讯：

1、昨日（8月19日），南京市土地市场网挂出2019年第六批土地出让预公告。共10幅地，且均为涉宅地，用地总面积近45.4公顷。

值得注意的是，此次披露的地块中，河西终于迎来了2幅纯宅地，分别位于河西南与江心洲，看点十足。除此之外，紫东地区共4幅地，均位于栖霞街道红枫区；南部新城2幅，位于大校场机场片区；城南板桥和六合新城各1幅。

 六合新城板块  

茉湖畔东南侧地块

地块四至：六合新城，四柳路以北，茉湖路以南，茉湖中路以东，林场路两侧，茉湖东路两侧。

规划要点：如下，地块分A、B、C三个区域。

地块配建要求：

地块须按政策规定配建人才房（含租赁住房），由受让人建成后无偿移交区政府。

住宅建筑高度不应小于24米。A、B、C地块应分别设置地上总建筑面积的2%-5%的配套商业用房，且宜沿林场路布置。

地块要求装配式建筑面积比例100%，住宅建筑单体预制装配率不低于50%，公共建筑单体预制装配率不低于40%，住宅建筑（三层及以下的低层住宅除外）100%实行成品房交付。

土地解读：

地块此前曾出现在今年第三批土地预公告，以及今年多次土地推介会中。

地块位于六合新城，规划总面积为7.58平方公里，将建设一座服务于六合及周边区域，具有现代城市综合服务设施和配置标准，以发展高端商贸服务、文化娱乐、医疗卫生、都市旅游休闲等功能为主的江北新区城市副中心。

地块北侧为规划社区中心，将提供更为完善的生活配套，地块周边配套成熟，住宅区密集、人口稠密，对改善型住宅业态有着旺盛的需求。地块可打造高档商住业态，市场潜力较大。

在今年4月底的土拍中，板块内G14（茉湖畔3号地块）经22轮竞价，被荣盛以6.1亿元+自持800㎡商品房拿下，楼面价9470元/㎡，刷新板块地王价格。G14与茉湖畔东南侧地块相距不远，未来该地块将以何种价格床，值得关注。

茉湖畔东南侧地块周边纯新项目有中海棠城公馆(楼面价8949元/㎡）、冠城大通G67地块（楼面价7173元/㎡，六合*大体量的纯新盘），都将现房销售。片区内龙湖棠城去年9月首开，销许均价12967-14267元/㎡，当日售罄。周边小区二手房售价多在1.4-1.6万/㎡。

 河西板块 

建邺区河西南部22-6地块 

地块四至：地块位于河西南部，西邻天保街，北临庐山路，东临规划支路，南邻元前路。

规划要点：地块为二类居住用地。用地面积16811.82㎡，容积率1<R≤2.75，建筑高度≤100米。

土地解读：

地块首次出现在今年5月30日杭州土地推介会中。

目前，板块内新房项目紧缺，河西南“星八客”时代，也随着今年升龙天汇收官而落幕。但板块热度依旧，周边临近的鱼嘴金茂悦和华润置地鱼嘴润府（即华润置地瑞府）今年接棒入市，均价达3.98万/㎡，中签率仍在个位数，逢开必磬。

河西南多个地王现在仍在站岗，其中以葛洲坝南京中国府为*，地块2016年5月被葛洲坝以32.8亿拿下，楼面价45213元/㎡，成为南京地王。

但值得注意的是，河西南宅地在停供多时后，今年终于解禁。据悉，河西南今年计划出让3幅宅地，炙手可热、房源告急的河西终于补仓又重回视野了。不过，多个地王项目上市难产的河西南，地块将以核价格出让，地王又何去何从，值得关注。

此外，今年6月河西南出让了一幅商办G23地块，被南京河西地铁投资有限公司以地价6.26亿元竞得，除此之外，还有一幅河西南部17-6、7地块，也是商办地块，预计今年出让。

江心洲生态科技岛22-015地块

地块四至：建邺区江心洲南部，北隔绿地至文化三路，东邻住宅用地，南邻文化四路，西邻创意三路。

规划要点：地块为二类居住用地。用地面积25001.71㎡，容积率1<R≤1.8，建筑高度≤35米。

土地解读：

该地块首次出现在今年5月30日杭州土地推介会中，与其一同首次曝光的还有江心洲13-034地块。

江心洲22-015地块位于江心洲地铁站南侧，距地铁站约4公里，江心洲中学在其西侧。值得注意的是，地块毗邻大明文化旅游度假区（在建），周边的NO.2016G84地块（在建）项目，规划有五星级酒店、高品质商业街；紧邻本地块规划有基层社区中心、南部居住社区中心。

江心洲此前已2年多无地块出让，但在今年4月底，随着江心洲G08地块出让，让板块热度再度*。G08地块遭多家开发商争抢，经112轮竞价后被荣盛拿下，总价15.6亿元，自持13000㎡商品房面积，楼面价31980元/㎡，溢价率42%！而这一现象，从侧面也反映了开发商对于该板块内未来趋势的看好。

目前江心洲在售住宅项目仅升龙桃花园著，项目*近一次项目开盘是8月5日，推102套毛坯叠墅房源，销许均价36404-39428元/㎡，中签率22.8%，据悉当天去化9成。

 紫东地区 

此次预公告中，紫东地区共披露4幅地块，全部位于栖霞山文化休闲旅游度假区，分别为工农路以西9#、10#、11#和14#地块，紧邻工农路，南北依次相连，将是该板块首批推出的纯宅地。

工农路以西9#地块

地块四至：栖霞区栖霞街道红枫区，东至工农路，南至规划江南路，西至规划湛墅路，北至规划官窑山北路。

规划要点：地块为二类居住用地，用地面积63268.58㎡，容积率1.01<R≤2.3，建筑高度≤60米。

工农路以西10#地块

地块四至：东至工农路，南至规划水泥厂路，西至规划湛墅路，北至规划江南路。

规划要点：地块为二类居住用地，用地面积49245.21㎡，容积率1.01<R≤1.7，建筑高度≤35米。

工农路以西11#地块

地块四至：东至工农路，南至规划官窑山路，西至规划湛墅路，北至规划水泥厂路。

规划要点：地块为二类居住用地，用地面积30634.61㎡，容积率R≤1.7，建筑高度≤35米。

工农路以西14#地块

地块四至：东至工农路，南至规划红旗路，西至规划湛墅路，北至规划官窑山路。

规划要点：地块为二类居住用地，用地面积39665.41㎡，容积率1.01≤R≤1.7，建筑高度≤35米。

土地解读：

四幅地块位于紫东片区规划的九大功能区中的栖霞山文旅科创领航区、环主城东南文化休闲旅游产业带。地块所在的栖霞山文化休闲旅游度假区，预计总投资将超过1000亿元，将建成国家级旅游度假区、5A级景区、国家级绿色建筑和建筑节能示范区、国家级智慧城市和智慧旅游示范区、国家级文化创意产业集聚区。

这四幅地位于栖霞山文化休闲旅游度假区中的栖霞新城板块，紧邻栖霞山风景名胜区，地块一路之隔便是华侨城欢乐谷，区位优势非常明显。地块距规划地铁4号线北延线底站500米，周边公共设施规划齐全，规划小学、初中均位于地块500米范围内，紧邻规划商业中心，配套齐全，生活便利。

周边楼盘中，一路之隔就是华侨城翡翠天域，项目在售房源充足，均价在2.2-2.5万/㎡，精装交付。

值得注意的是，工农路以西9#、10#两幅地块内东侧有考古发现的自然山体基岩遗存，应对其原址进行避让保护，并在原址上方进行覆绿处理。

 南部新城 

秦淮区红花街道华园路两侧地块 

地块四至：位于秦淮区南部新城西部，规划华园路南北两侧，北至富华新寓现状小区，西至天华园现状小区，南至明都雅园现状小区，东至响水河。

规划要点：地块分A、B、C三个区域。

地块配建要求：

C分区为A、B分区地下连接通道，功能为停车，可根据需要建设；商业服务配套设施（含物业设施）不得大于地上总建筑面积的3%。

本地块位于土山机场净空保护区，建筑控高符合机场控高要求。南部新城区域内采用集中供冷供暖方式，项目可接入南部新城能源中心，做好设备预留，由南部新城能源中心提供冷热源。

 秦淮区九龙新寓以东商住混合地块

地块四至：秦淮区，南部新城核心区大校机场片区，北侧、西侧为特色街巷，南侧为东风河路，东侧为天华路。

规划要点：地块分A、B两个区域。

地块配建要求：

B分区需配建：社区卫生服务站，建筑面积不小于300平方米；文化活动室，建筑面积不小于600平方米；体育活动站，建筑面积不小于200平方米；基层社区党群服务中心，建筑面积不小于1000平方米；社区警务室，建筑面积不小于60平方米；配建居家*服务用房，建筑使用面积不小于1500平方米；公厕，建筑面积不小于100平方米；商业服务设施，建筑面积不小于1500平方米，可与南侧A分区统一设计。

C分区地上为公共特色街巷，地下部分与A、B分区一并出让，作为停车功能，用地面积1838平方米。A、B分区可整体设计，绿地率、建筑面积和容积率可整体平衡。A、B、C分区地下空间结合地铁站点布设不小于50个机动车位的社会公共停车场。

地块设计应与地铁6号线实施方案做好衔接，并征得地铁部门同意，鼓励地铁四小件与建筑一体化设计，经地铁认可的专有部分面积可不纳入容积率计算。

土地解读：

今年上海土地推介会中，南部新城披露了8幅地块，此次预公告中的两幅也在其中。

近年来南部新城核心区出让地块以商办为主，如2018年11月，城南G46商办地被南京奥特佳商贸服务有限公司以2.6亿拿下。今年8月7日，南部新城会展中心G39地块以3.9亿元成交，中芬合作交流中心、五星级酒店已在路上。宅地方面，时隔6年，今年7月3日，南部新城G32地块经129轮竞价被金茂以51.5亿元摘得，楼面价29705元/㎡，溢价率33.07%。

 城南 

雨花台区板桥街道板桥市场G2地块

地块四至：雨花台区板桥街道三山矶，西邻东环路，北邻三山矶路，东邻宁芜公路，南邻振兴西路。

规划要点：地块为商住混合用地，用地面积55090.09㎡，容积率1<Far≤3.3，限高60-100米。

地块配建要求：

A分区内地上商业办公建筑面积不得小于地上总建筑面积的15%。区域内目前在售房源较少，为本地块的上市营造出较好的市场契机。

土地解读：

板桥新城今年热度颇高，此前板块已有3年未出让宅地，今年6月，板桥G18（板桥新城十一期地块）引起开发商争抢，经106轮竞价，被宋都以楼面价15453元/㎡+自持3000㎡商品房拿下。

此次预公告地块距石林云城（石林大公园二期）项目较近，石林云城上次加推是今年7月，推20、37号楼洋房，共72套房源，户型建筑面积89-168㎡，均价29195元/㎡，精装交付，目前仍有少量房源在售。

该地块地块位于软件谷西片区，所在的板桥市场群为市政府规划建设重点项目，总体规划面积约3000亩。在“谋划市场群，建设生态园，呼应软件谷，创立新板桥”的战略定位指引下，高端商务商贸业、软件信息业等新兴业态不断入驻板桥市场群乃至板桥地区，雨花台区南大门的“商务之谷”即将形成。

本地块毗邻莲花湖体育公园、花生唐、吾悦广场（在建）等公共生活配套中心，人居氛围成熟、配套完善。本地块东侧有规划轨道交通八号线，北侧为现状三山矶路跨线桥高架桥起坡段。

2、江宁滨江地王盘鲁能硅谷公馆*新进展曝光。

鲁能硅谷公馆位于弘利路以东，锦文路以北，距离已经交付的绿地国际花都、朗诗未来家都比较近。在2017年1月12日，经过92轮竞拍，被鲁能以总价18.8亿拿下，楼面价11077元/㎡，这也是目前滨江的*高地价。

据知情人士透露，项目有意向精装交付，后期将一梯两户打造，户型面积有90㎡、105㎡、115㎡、128㎡。按照一般行业规律推算，地价11077元/㎡的纯新盘，如果精装入市的话，价格应该会破2万/㎡，不过内部人士透露：“价格还是要看政府，限价。”

江宁滨江*近的一次新房开盘是2017年12月，弘阳禹洲时光印象的开盘，当时3904组人买622套房，中签率16%，销许均价为11999-13481元/㎡，很快就全部售罄。

鲁能硅谷公馆项目规划18栋18层高层住宅，并建有基层社区中心、幼儿园，鸟瞰图如下（楼栋号为备案号，具体以后期售楼处鸟瞰图为准。）

项目*新工程进展：

从远处看，鲁能硅谷公馆的所有楼栋均已封顶，外立面均已显现，窗户也已经装上。

外立面还没有完全弄好；小区基本上是两个单元的，部分楼栋是三个单元。

那么区域内的二手房成交情况如何呢？

● 从二手房价格上来看，江宁滨江的成交均价在15467元/㎡左右。其中成交价*高的为绿地国际花都的一套毛坯跃层房源，面积121㎡、成交总价248万，成交单价20496元/㎡。

且此房不满两年，加上税费，单价会更高。

● 成交的房源大多为毛坯房源，多为投资客。

● 品牌房企房源和非品牌房企房源差价较大。从表格中不难发现，成交单价较高的房源集中在禹洲弘阳滨湖里、绿地国际花都、朗诗未来家等品牌房企中；而碧湖天辰这样的非品牌房企成交单价会比品牌房企稍低一些；拆迁安置房的成交单价较低。

滨江新城（上图粉色部分）位于江宁西南部，南边是安徽马鞍山，西临长江，北接雨花台板桥，东靠江宁谷里。而江宁组团（上图淡红色部分规划区）则位于滨江新城的北部，未来将是滨江新城重点发展的区域。

滨江新城江宁组团位于南京市江宁区滨江新城北部，区位条件优越、山水环境优美、外部交通便捷。

本次规划范围：北至江宁河，东至新林大道与宇羌铁路，西至长江岸线，南至锦文路，总用地面积14.91k㎡。

土地利用现状：规划区现状建设用地约4.53k㎡，占规划总用地的30.4％。其中城市建设用地约4.10k㎡，主要以二类居住用地和道路与交通设施用地为主。非建设用地以水域、农林用地、郊野绿地和空地为主，总用地约10.38k㎡。

从以上的土地利用现状图中，可以看到像纯新盘鲁能硅谷公馆、朗诗未来家、绿地花都等滨江新居住片区就在规划范围内，周边还有像苏外分校（在建）、德基酒店（规划）、奥莱（规划）、省人医分院（规划）等重磅配套项目。未来，江宁组团区也将是整个滨江*繁华的区域，将打造成滨江新城综合服务区。

功能定位：江宁组团为滨江新城北部城市生活组团，是展现江宁滨江特色的重要空间，是南京南翼滨江新城的城市中心区，是实现滨江新城产城融合发展的重要抓手，未来将打造成为滨江新城综合服务区。

用地规模：规划建设用地规模为11.81k㎡，占规划总用地的79.23％;

人口规模：规划可容纳居住人口约13.0万人。

城市设计空间意向图

江宁组团规划城市建设用地976.13ha。

包括：居住用地(R)、公共管理与公共服务设施用地(A)、商业服务业设施用地(B)、物流仓储用地(W)、道路与交通设施用地(S)、公用设施用地(U)，绿地与广场用地(G)。

目前，江宁组团内以景明大道为分界线，东侧以滨江老小区和次新小区为主，加上江宁中学、江宁滨江小学、石刻湖公园等原有的配套。而景明大道西侧近长江一侧，则是未来发展的重中之重。

目前，区域内仅有一个鲁能硅谷公馆和在建的苏外分校，未来将有大量宅地（黄色地块）和商业用地（红色地块）将出让，已确认的有德基酒店、奥莱、省人医分院要来。这里的人居氛围也越来越浓厚。

规划区整体形成“一轴、两心、两点、多组团”的空间布局结构。其中：

一轴：景明大街综合发展轴；

两心：新城中心和文化休闲中心；

两点：滨江休闲节点和栖凤湖节点；

多组团：商业商务组团、文化休闲组团、城市生活组团和生态组团等。

交通：扬子江大道、8号线江宁站（规划）

目前，南京江宁段（铜井河至江宁河）的扬子江大道已经建成通车，全长 12.5 公里，只要雨花台区段道路畅通后，从江宁滨江新城到河西只要 15 分钟。

南京地铁8号线江宁站（规划）位于景明大道，靠近后江宁中心区域，建成后直通主城各地。

*：滨江新城小学、江宁初级中学、南京体育学院奥林匹克学院、苏州外国语*滨江分校（今年9月开学）。

其中，苏州外国语*南京滨江校区总投资13.5亿元，占地200余亩，将在滨江开发区打造一所高品质的现代化国际*，今年9月将迎来首批学生。

医疗：省人医滨江分院（规划）

江宁滨江开发区积极引进江苏省人民医院滨江分院项目，总投资15亿，用地面积113亩。

商业：绿地城市综合体（绿地缤纷荟）（在建）、德基酒店、城市奥莱（规划）

滨江商业目前以小商业体、苏果超市为主，江宁滨江开发区网站显示：园区规划有德基城市酒店、德基奥特莱斯、绿地缤纷荟商业综合体等高品质商业设施。在滨江大道以东打造以金融服务、商务办公、酒店配套等组团的CBD中心。

另外，绿地城市综合体（绿地缤纷荟）占地46亩，建筑面积5.6万平方米，总投资4亿，目前在建。

产业：作为千亿级滨江先进制造业新高地，目前区域内卡耐新能源电池、晶能新能源汽车、宇培物流、中兴通讯等众多重大项目正在建设中。

3、近日，南京（浦口）科学城重大项目入驻暨高新技术产业服务中心投运仪式举行，百度（南京）创新中心、硅立方应用示范基地、华为云（南京）产业协同创新学院现场揭牌。

区政府办副主任、科学城建管办副主任闫冰表示，一年以来，科学城在这方规划7.43平方公里的热土上努力耕耘，努力实现“中心开花，以点带面，逆势突破”，按照“高品质规划、高速度建设、高质量完成任务”的建设标准，紧扣“一年拉框架、两年出形象、三年大变样”的工作要求，采取“同步规划、同步建设、同步招商、同步融资”的发展方式，历经一年多的艰苦奋斗，实现了园区的完美蜕变。在广大支持科学城的朋友共同努力下，园区产业发展如火如荼、城市建设有条不紊，产业链条更加完善、发展更加迅速。期待更多的项目企业到科学城落户兴业，不断开辟新的合作天地，实现新的合作共赢。

本次南京（浦口）科学城重大项目入驻暨高新技术产业服务中心投运仪式是科学城建设发展的新征程、新起点，科学城将始终坚持高标准、高定位，进一步加强运营规划，完善配套政策，健全孵化模式，吸引更多实力雄厚、理念先进的高新技术企业入驻，提升创新资源聚集度，不断推动浦口经济高质量发展，为“江北明珠”建设再添新动能。

4、近日，住建部又出手了！未来，新房、二手房网签将更加严格！南京二手房未达到销售条件而销售的情况，或将进一步被杜绝；没有购房资格而买到房的概率或将进一步降低。

8月16日，住建部发布《房屋交易合同网签备案业务规范（试行）》，对新建商品房和存量房买卖合同、房屋租赁合同、房屋抵押合同网签备案进行了进一步规范。其中提到房屋网签备案系统应通过人脸识别、信息共享等手段，自动核验交易当事人和房屋是否具备房屋网签备案条件。

规范重点内容如下：

1、规范了适用范围，全面覆盖新房、二手房网签。 凡是在城市规划区国有土地范围内开展房屋转让、租赁和抵押等交易活动的，实行房屋网签备案，实现新房和存量房买卖合同、房屋租赁合同、房屋抵押合同网签备案全覆盖。

2、获得房屋网签备案系统操作资格才能交易。房地产开发企业、房地产经纪机构、住房租赁企业、银行业金融机构、交易当事人等办理房屋网签备案的，应当进行房屋网签备案系统用户注册，取得新建商品房买卖、存量房买卖、房屋租赁、房屋抵押等相应的房屋网签备案系统操作资格。

3、房屋网签备案系统与各部门联网，通过人脸识别等手段识别买房人和房屋网签备案资格。房屋网签备案系统应通过与自然资源、公安、财政、民政、人力资源社会保障、金融、税务、市场监管、统计等部门联网，通过人脸识别、信息共享等手段，自动核验交易当事人和房屋是否具备房屋网签备案条件。

4、简化房屋备案流程，提高效率。规范提到，为提高房屋网签备案服务水平，各地房地产主管部门应简化房屋网签备案办理程序，优化房屋网签备案系统，配置自助办理设备，引入人脸识别、电子签章等技术手段，实现自助终端设备办理和业务窗口办理并行，提高办理效率，逐步纳入政务服务“一网通办”。

各地房地产主管部门应延伸窗口服务，在房地产开发企业、房地产经纪机构、住房租赁企业、银行业金融机构等场所设立服务点，方便当事人就近办理房屋网签备案。对办理房屋网签备案确有困难的特殊群体，可提供上门服务。

积极推进“互联网大厅”模式，利用“互联网+”、大数据、人脸识别、手机应用软件（APP）、电子签名等手段，实现房屋网签备案“掌上办理、不见面办理”。

值得一提是的，规范中，住建部明确了不得进行房屋网签备案的情形，具体内容如下：

● 房屋网签备案条件买受人属于失信被执行人的；

● 买受人和出卖人不具备购房、售房条件的；

● 新建商品房未取得预售许可或者现售备案的；

● 存在查封等限制交易情形的；

● 政策性住房未满足上市交易条件的；

● 按政策限制转让的；

● 属于禁止抵押范围的。

根据以上规范，未来上了失信人名单的老赖，将更加难买到房；在网签备案系统与各部门联网后，房屋和买卖交易人的整体情况将更加清晰，房屋能不能交易一目了然。

5、南京市交通集团所属南京公路集团长江四桥段顺利完成E/MTC混合车道改造并投入使用，成为南京市首条完成车道改造任务的高速公路。这也意味着该高速公路段实现了不停车快速收费。

● 根据国务院办公厅《关于印发深化收费公路制度改革取消高速公路省界收费站实施方案的通知》精神和交通运输部的工作部署，取消高速公路省界收费站工作涉及收费车道改造、门架系统建设、省界收费站拆除等方面内容。

● 前期，南京公路集团对所属流量较大的科学园收费站进行了E/MTC混合车道试点，取得了良好效果。目前，除完工的长江四桥段以外，南京公路集团所属绕越高速东南段、东北段车道改造工程也在加快建设中，本月内将陆续完工并投入使用。

● 届时，南京公路集团所属16个收费站135条出入口车道，将全部支持安装有ETC设备的车辆不停车快速同行，实现以电子不停车快速收费（ETC）为主、以人工收费（MTC）多种支付手段融合为辅的高速公路通行方式。

此次，长江四桥段在全市率先完成E/MTC混合车道改造并投入使用，不仅满足了既有ETC用户安全、快速通过收费站的需要，也为持续增长的ETC用户群提供了高效、稳定的硬件支撑，更标志着南京市在全面推进取消高速公路省界收费站工作方面取得了显著成效。

  国内要闻：

1、国家统计局*新统计数据显示，今年前7个月，土地出让市场有所遇冷。这导致房企拿地出现分化，部分往年拿地积极的房企减缓土地储备规模，部分房企却逆势而上，拿地凶猛。此外，非一线城市土地出让流拍情况时有出现。业内人士称，在紧调控趋势下，房企出于自身规模和融资成本的考量，而做出策略上的不同抉择。

 2、8月以来，房地产领域的企业产权转让较前7个月密集不少。参与主体也包括不少上市公司、央企下属企业和国资方。从产权转让动机来看，一些产权转让项目是国资背景的股东意欲剥离非主业资产。还有一些产权转让项目因本身亏损而被股东实施转让。

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